Come si calcola il valore catastale degli immobili in successione

Nella dichiarazione di successione gli immobili non si dichiarano al prezzo di mercato ma al valore catastale, un valore convenzionale che si ricava dalla visura. Conoscerlo permette di stimare in anticipo le imposte.

Fabbricati

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per un coefficiente che dipende dalla categoria:

• 110 per l'abitazione che ha i requisiti prima casa;
• 120 per le altre abitazioni (categorie A, escluse A/10) e le pertinenze (C/2, C/6, C/7);
• 140 per le categorie B (collegi, uffici pubblici);
• 60 per uffici (A/10) e categorie D (capannoni, alberghi);
• 40,8 per negozi e botteghe (C/1) e categorie E.

Esempio: appartamento A/2 con rendita 650 euro. Rendita rivalutata 682,50 euro × 120 = 81.900 euro di valore catastale; con la prima casa, × 110 = 75.075 euro.

Terreni

Per i terreni agricoli si usa il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 90. Esempio: reddito dominicale 40 euro → 50 × 90 = 4.500 euro. Per le aree edificabili, invece, vale il valore venale di mercato: serve il certificato di destinazione urbanistica e spesso una stima.

Quote e diritti

Il valore si riferisce all'intero immobile: va poi rapportato alla quota posseduta dal defunto (ad esempio 1/2 se cointestato con il coniuge) e al diritto (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto). Per usufrutto e nuda proprietà si applicano i coefficienti legati all'età dell'usufruttuario.

Immobili senza rendita

I fabbricati non ancora accatastati o in corso di costruzione, e quelli con rendita proposta, richiedono una verifica: il consulente può chiedere l'attribuzione della rendita o indicare il valore secondo le regole previste.

Perché conviene controllare la visura

Rendite sbagliate, categorie non aggiornate o intestazioni errate incidono sulle imposte e sulla voltura. Una visura aggiornata, letta prima di compilare, evita integrazioni successive.