Dalla rendita al valore: il valore catastale di case e terreni
Il valore che si scrive in dichiarazione per una casa o un terreno non è il prezzo di mercato, ma un numero costruito a partire dai dati della visura catastale: rendita (per i fabbricati) o reddito dominicale (per i terreni), moltiplicati per un coefficiente fissato dalla legge. In questo capitolo vediamo la formula, la tabella dei moltiplicatori e cinque esempi numerici che ritroveremo identici nell'esempio pratico.
Perché si usano i moltiplicatori
Due tecnici che stimano lo stesso appartamento non arriveranno mai alla stessa cifra: una stima è per natura soggettiva. Il fisco ha bisogno di un valore certo e non contestabile, e lo ottiene con un meccanismo automatico: ogni unità immobiliare accatastata ha una rendita, attribuita in base a categoria, classe e consistenza (vani, metri quadrati o metri cubi); la rendita moltiplicata per un coefficiente restituisce il valore catastale. 100 × 10 fa sempre 1.000, e nessuno può obiettare.
Il valore catastale è quasi sempre inferiore a quello di mercato, e per avvicinarli nel tempo il legislatore è intervenuto su due leve: la rivalutazione della rendita (5% per i fabbricati, 25% per i terreni) e il moltiplicatore (per le abitazioni passato da 100 a 110/120). Le rendite in sé non sono più state aggiornate dal 1992.
La formula per i fabbricati
| Categoria catastale | Prima casa | Altri immobili |
|---|---|---|
| A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e pertinenze C/2, C/6, C/7 | 110 | 120 |
| A/1, A/8, A/9 (abitazioni di lusso: mai prima casa) | — | 120 |
| C/3, C/4, C/5 | — | 120 |
| Gruppo B (B/1-B/8) | — | 140 |
| A/10 (uffici) e gruppo D | — | 60 |
| C/1 (negozi) e gruppo E | — | 40,8 |
Esempio 1 – Prima casa, quota 1/1
Abitazione A/2 con rendita di 1.240 euro, intera proprietà del defunto, per la quale un erede chiede l'agevolazione prima casa.
- 11.240 × 0,05 = 62 → rendita rivalutata 1.302 €
- 21.302 × 110 × 1/1 = 143.220 €
Esempio 2 – Prima casa, quota 1/2
Stessa casa, ma il defunto ne possedeva la metà (per esempio in comunione con il coniuge superstite): 1.302 × 110 × 1/2 = 71.610 €. Si dichiara solo la quota del de cuius.
Esempio 3 – Abitazione senza agevolazione, quota 1/1
Abitazione con rendita di 2.180 euro su cui nessun erede può chiedere la prima casa: 2.180 × 1,05 = 2.289; 2.289 × 120 × 1/1 = 274.680 €.
La formula per i terreni agricoli
Esempio 4 – Terreno, quota 1/1
Reddito dominicale 380 euro: 380 × 1,25 = 475; 475 × 90 × 1/1 = 42.750 €.
Esempio 5 – Terreno, quota 1/2
Stesso terreno, metà del defunto: 475 × 90 × 1/2 = 21.375 €.
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I coefficienti attuali valgono per le successioni aperte dal 3 ottobre 2006. Per una morte avvenuta prima, si usano i parametri dell'epoca: nel periodo 1997-2003, per esempio, il moltiplicatore delle abitazioni era 100 con rivalutazione del 5%; nel 1992 era 100 senza rivalutazione. La stessa casa con rendita 1.240 euro valeva 124.000 euro in una successione del 1992 e vale 156.240 euro oggi: il 26% in più, frutto del 5% di rivalutazione e del passaggio del moltiplicatore da 100 a 120.
Sotto il valore catastale non si scende
Le istruzioni dell'Agenzia parlano di valore venale, ma una norma di favore stabilisce che il valore catastale così calcolato non può essere rettificato dall'ufficio. Dichiarare meno espone a un accertamento; dichiarare di più fa pagare imposte non dovute. Sbagliare per difetto o per eccesso costa in entrambi i casi, e per questo conviene ricontrollare i conti prima di trascriverli nel quadro.
Tre domande rapide
1. Abitazione A/2 con rendita 1.240 euro, prima casa, quota 1/1: quale valore?
2. Terreno agricolo con reddito dominicale 380 euro, quota 1/2:
3. Quale moltiplicatore si applica a un negozio C/1?
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Geom. Pino Caddeo · Successione Telematica
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